قرارداد پیش فروش آپارتمان

پیش فروش آپارتمان ؛ کسانی که قصد پیش خرید ملک را دارند، باید چه نکاتی را که در ادامه این مقاله از ملک برتر ۲۲ برایتان می نویسیم رعایت کنید تا احتمال کلاهبرداری کمتر شود.

قبل از بستن قرارداد درست و اصولی پیش فروش ملک ، به چه نکاتی باید توجه کنیم؟

در سالهای اخیر با توجه به افزایش قیمت آپارتمان در کنار کاهش قدرت خرید مشتریان، قراردادهای پیش فروش ملک از رونق بسیاری برخوردار شدند و همراه با افزایش قراردادهای پیش فروش مسکن، دعواهای حقوقی مرتبط با آن نیز رشد چشمگیری داشته است.

خریدار به خیال خود تصور کرده که توانسته در شرایطی مناسب و زیر قیمت بازار، پول خود را صرف خرید پیش فروش آپارتمان کند، درصورتی‌ که بعد از مدتی فهمیده است خانه‌ای در کار نبوده است و فروشنده سرش را کلاه گذاشته است.

دلیل این افزایش کلاهبرداری ها…

این است که در این معامله، ملک قابل رویت نیست تا خریدار کلیه امکانات ملک را با یک نگاه بسنجد و با قید یک عبارت ساده «ملک به رویت خریدار رسید و وی از کلیه کم و کیف مورد معامله اطلاع دارد»، از فروشنده سلب مسئولیت کند.

زمانی که قرارداد پیش فروش ملک نوشته می شود، یا خانه ای هنوز وجود ندارد یا اینکه کامل نیست. بنابراین تنظیم قرارداد اصولی و دقیق در این نوع معامله لازم و واجب است. در ادامه قصد داریم شما را با چگونگی نوشتن یک قرارداد درست، در مورد پیش فروش خانه آشنا کنیم با ما همراه باشید.

پیش فروش آپارتمان

پیش فروش آپارتمان یا پیش خرید آپارتمان چیست؟

پیش فروش آپارتمان یا پیش خرید آپارتمان همان طور که از اسمش پیداست،در لغت به معنای قبل از فروش رساندن و قبل از خرید کردن است و این اصطلاح در مورد بسیاری از معاملات انجام می شود.

به طور عمده در زمینه املاک به آن دسته از املاکی که قبل از تکمیل شدن و قبل از اینکه قابل سکونت شود به فروش میرسد، پیش فروش و به املاکی که قبل از تکمیل و ساخته شدن خریداری شود، پیش خرید می گویند.

مزایای پیش خرید ملک برای خریدار

  1. با توجه به عدم تکمیل شدن ملک مسلما قیمت پیش فروش آپارتمان از قیمت همان آپارتمان در حالت آماده تحویل، مقداری ارزانتر است و بعد از تکمیل شدن ملک در صورتی که بازار در شرایط یکسان باشد، خریدار میتواند آپارتمان خریداری شده را گرانتر بفروشد و سود ببرد.
  2. در معاملاتی که املاک به صورت آماده به فروش میرسد، خریدار می بایست مبلغ قرارداد را حداکثر ظرف مدت ۲ ماه طبق توافق طرفین پرداخت کند اما در معاملات پیش فروش ملک ، مبلغ قرارداد به صورت مرحله ای و طی مراحل ساخت پرداخت خواهد شد ؛ بنابراین خریدار قدرت خرید بیشتری دارد.
  3. در پیش فروش آپارتمان ، طراحی و اجزای داخل ملک بر اساس سلیقه خریدار قابل تغییر است.
  4. در ساختمان های آماده تنها اجزای روکار ساختمان قابل رویت است، اما در پیش فروش، تمامی مراحل ساخت و کیفیت مصالح داخلی توسط خریدار قابل رویت است.

معایب پیش خرید ملک برای خریدار

  1. امکان عدم تحویل به موقع ملک از جانب سازنده
  2. امکان عدم اجرای مصالح طبق قرارداد توسط سازنده
  3. امکان ناتمام ماندن پروژه در هنگام شرایط رکود بازار و بی انگیزگی سازنده
  4. امکان فروش ملک به چندین نفر
  5. امکان کلاهبرداری توسط شرکت های نامعتبر
  6. امکان اخذ وام های کلان بانکی روی سند مادر و عدم تسویه، که در صورت عدم پرداخت، اقساط می بایست توسط اشخاص خریدار پرداخت شود.
  7. امکان عدم اخذ مجوز پایانکار و عدم پرداخت خلافی به شهرداری که این هزینه به گردن خریدار می افتد.

قانون پیش فروش ملک

قوانین پیش فروش آپارتمان در سال ۱۳۸۹ مشتمل بر ۲۵ ماده و ۴ تبصره تصویب و به مرحله اجرا درآمد. بر اساس این قانون هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی ، به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش فروش ساختمان» محسوب می شود.

جریان پیش فروش آپارتمان بر اساس…

قانون مذکور به این صورت است که پس از صدور پروانه ی ساختمان توسط شهرداری و تنظیم شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد که مشخصات کامل و ملحقات در آن بیان می‌ شود و اخذ مجوز انتشار آگهی از مراجع صلاحیت دار، پیش فروشنده اقدام به تبلیغات در مطبوعات و پایگاه‌ های اطلاع رسانی میکند.

بعد از این مرحله، تنظیم قرارداد پیش فروش باید در یکی از دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد. مشاوران املاک موظفند پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی این قرارداد به همان دفترخانه ارجاع بدهند و نمیتوانند خودشان اقدام به تنظیم این قرارداد نمایند، در غیر این صورت مجرم تلقی می‌ شوند.

همه چیز در مورد پیش فروش ملک

نکاتی که باید در تنظیم قرارداد به آن دقت کنید!!!(۱۰۰% مهم)

پیش فروش ملک ؛ مشخصات طرفین

برای تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان ابتدا باید مشخصات طرفین از جمله نام، تاریخ تولد، شماره شناسنامه، نشانی و شماره تماس و…نوشته شود. همچنین باید مشخص شود، فروشنده چه سمتی دارد و آیا میتواند در مورد ملک معامله ای انجام دهد.

⭐[بیشتر بخوانید]⭐  سوالات متداول پیش خرید آپارتمان که باید بدانید !!! + نکات مهم

ممکن است فروشنده مالک زمین و صاحب سند باشد و یا شاید سازنده ملک است که بر اساس توافقات سهمی از آپارتمان در حال ساخت را دارد ، پس مهمترین مسأله در آغاز کار این است که مشخص شود.

آیا فروشنده میتواند ملک را منتقل کند یا نه؟

بسیاری از مشکلات در این نوع قرارداد، به دلیل بی توجهی خریداران به همین نکته است، که مدارک فروشنده از جمله سند ملک، قرارداد ساخت و یا مشارکت و نحوه تقسیم ملک بین مالک و سازنده و… را به دقت مطالعه و بررسی نمیکنند و با مدارک شناسایی فروشنده از جمله شناسنامه و کارت ملی تطبیق نمیدهند.

قبل از بستن قرارداد، با مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی و ارائه پلاک ثبتی ملک مورد معامله، از آخرین مالک و وضعیت توقیفی و ممنوع المعامله نبودن مالک اطمینان حاصل کنید.

پیش فروش ملک ؛ مورد معامله

بند بعدی قرارداد پیش فروش ملک ، مشخصات مورد معامله است که باید به دقت و با جزییات کامل ذکر شود؛ از جمله مساحت، طبقه، واحد و شماره ثبت ملک اصلی است.همچنین موارد دیگر از جمله اشتراک برق، آب، تلفن، گاز و… و پارکینگ و انباری، ترجیحاً محل پارکینگ و انباری نیز باید ذکر شود.

پیش فروش ملک ؛ مشخصات ملک

در بند بعدی این قرارداد باید مشخصات ملک از جمله نقشه و تعداد اتاق خواب ها، کمد دیواری، جنس مصالح ( رنگ، شیرآلات، دستگیره، سیم کشی، رادیاتورها، آیفون، درب ها، کلید و پریز، کولر، کابینت، سرویس بهداشتی و… ) ذکرشود. این موارد کوچک به نظر می آیند اما ممکن است باعث بروز اختلاف و مشکلات شود.

پیش فروش ملک ؛ مشخصات فنی و معماری ملک

در این بند قرارداد پیش فروش، مشخصات فنی و معماری ساختمان که کاربری زمین، زیربنای کل ساختمان، تعداد طبقات، واحدها، نوع مصالح مصرفی ساختمان، نمای بیرونی، سیستم گرمایشی و سرمایشی است، باید ذکر گردد.

میتوان برای ضمانت اجرای این تعهدات، در قرارداد عنوان کرد که ملک مذکور هرکدام از این شرایط را نداشته باشد، با توجه به نظر کارشناس از قیمت معامله کم شود یا خریدار حق فسخ معامله را داشته باشد.

پیش فروش ملک ؛ بهای ملک

بهای ملک و چگونگی پرداخت آن موضوعی است که باید با دقت و با جزییات، در قرارداد پیش فروش اعلام شود. نحوه تسویه حساب، پرداخت اقساط به صورت نقد و یا چک، زمان پرداخت و موعد تحویل، در این بند ذکر می شوند.

بهترین شیوه، الزام خریدار به پرداخت قسمتی از بها بر اساس مراحل پیشرفت کار است، که با رسیدن به هر مرحله که زمان آن نیز در قرارداد تعیین می شود، خریدار ملزم به پرداخت اقساط خود است؛ که در صورت عدم پرداخت، فروشنده میتواند برای خود حق فسخ قائل شود و یا به صورت روزشمار خسارت تعیین شود، یا به تعداد روزهای دیرکرد، فروشنده نیز میتواند تحویل ملک را به تأخیر بیندازد.

در این شیوه معمولاً…

بخشی از مبلغ قابل پرداخت در معامله، به زمان تنظیم سند رسمی در دفترخانه موکول می گردد. بهتر است که تفاوت قیمت ملک بدون سند یا قولنامه ای و ملک سنددار، برای زمان تنظیم سند باقی بماند.

در این صورت اگر به هر دلیلی فروشنده از تنظیم سند رسمی خودداری کرد، خریدار متضرر نمی شود. در این موقعیت اگر عدم تنظیم سند منجر به اقامه دعوای الزام تنظیم سند رسمی شد،هزینه های اجرای آن توسط خریدار باید پرداخت شود تا اجرای حکم محقق گردد، پس میتوان از مبلغ مذکور برداشت کرد و تهاتر کرد.

پیش فروش ملک ؛ سند رسمی یا وکالتنامه

مسأله دیگری که در تعهد تنظیم سند رسمی باید مورد توجه قرار گیرد، این است که شخص متعهد و فروشنده آیا سند رسمی یا وکالتنامه رسمی از صاحب سند برای این امر دارد یا خیر؟ اگر ندارد، تعهد او هیچ الزامی برای صاحب سند به وجود نمی آورد و این امر خود موجب مشکلات متعدد طرفین می شود.

پیش فروش ملک ؛ تاریخ تحویل ملک

یکی از شروط مهم قرارداد پیش فروش، تعیین تاریخ تحویل ملک است که باید برای اجرای آن ضمانت اجرای محکمی قرار داد تا در صورت تأخیر، خریدار بتواند کلیه ضررهای خود را جبران نماید. با توجه به مسائل مختلفی که سازندگان با آن درگیرند، همیشه تلاش میکنند زمان تحویل ملک را برای جلب خریدار کوتاه جلوه دهند و معمولاً به دلایل مختلف نمیتوانند به تعهد خود پایبند باشند.

این امر موجب ضرر خریداری می شود که برای سکونت در ملک خود برنامه ریزی کرده است و یکی از بهترین ضمانت اجراهای تعهد تحویل ملک، خسارت تأخیر روزانه بر اساس قیمت اجاره همان ملک است، تا خسارت خریدار جبران شود ؛ پس این بند را با دقت در قرارداد درج کنید.

پیش فروش ملک ؛ مساحت ملک

در صورتی که مساحت واحد تعیین شده بر اساس صورت‌جلسه ی تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، قیمت آن بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه می‌ شود. اگر مساحت واحد تا ۵ درصد بیشتر باشد، هیچ کدام از طرفین نمی­توانند معامله را فسخ کنند، اما اگر از ۵ درصد بیشتر باشد، تنها خریدار می­تواند معامله را فسخ کند یا مبلغ اضافه را پرداخت کند.

⭐[بیشتر بخوانید]⭐  سرمایه گذاری در منطقه 22 چرا یک سرمایه گذاری عالی است؟ + دلایل مهم

همچنین اگر مساحت واحد تحویل داده شده کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد، پیش خریدار می­تواند معامله را فسخ کند یا قیمت آن را به نرخ روز بنا و نظر کارشناس کسر کند ؛ توجه داشته باشید در تمامی مواردی که به علت تخلفات پیش فروشنده، معامله از جانب پیش خریدار فسخ می ­شود، پیش فروشنده موظف است یا از طریق مصالحه بین طرفین یا برآورد کارشناس که طرفین بر انتخاب وی رضایت دارند، خسارت وارد شده به پیش خریدار را جبران کند.

پیش فروش ملک ؛ بیمه ملک

از دیگر وظایف پیش فروشنده، بیمه کردن مسئولیت خود در قبال خساراتی است که ممکن است از عیب بنا یا تجهیزات و خسارات ناشی از عدم رعایت موازین قانونی، در مقابل خریدار یا اشخاص ثالث اتفاق بیفتد. اگر خسارات وارد شده بیش از مبلغ پرداختی بیمه باشد، پیش فروشنده ضامن مابه ­التفاوت بوده و باید خسارت را پرداخت کند.

پیش فروش ملک ؛ معرفی داور

ار دیگر موارد مهم در قرارداد پیش فروش ملک ، بحث حل و فصل اختلافات توسط مرجع داوری است. هیئت داوران متشکل از داور منتخب پیش فروشنده و داور منتخب پیش خریدار و یک داور است که طرفین بر آن رضایت داشته باشند و اگر نتوانستند توافق کنند داوری از طرف رئیس دادگستری شهرستان معرفی می‌ شود.

در صورت نیاز طرفین می­توانند از نظر کارشناسان رسمی دادگستری محل نیز کمک بگیرند و آیین داوری در این زمینه نیز تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه­ های عمومی و انقلاب است.

پیش فروش ملک ؛ انتقال سند

پس از اتمام کار ساختمانی در مدت زمان پیش بینی شده در قرارداد و تأیید مهندس ناظر و وصول تمامی مطالبات، پیش خریدار میتواند با ارائه ی مدارک مبنی بر انجام تعهدات به دفترخانه ی اسناد رسمی، درخواست انتقال سند رسمی به خود را داشته باشد.

چنانچه پیش فروشنده به‌ رغم اعلام دفترخانه، حداکثر ظرف ده روز برای انتقال سند در آن مکان حاضر نشود، دفترخانه به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار اقدام میکند و اداره ی ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک نیز موظف است، نسبت به تفکیک ملک پیش فروش شده بنا به درخواست ذینفع، اقدام کند.

پس از انتقال رسمی و قطعی واحد پیش فروش شده و انجام کلیه ی تعهدات از جانب طرفین، قرارداد پیش فروش آپارتمان از درجه ی اعتبار ساقط شده و طرفین موظفند قرارداد را به دفترخانه مربوطه عودت دهند.

پروژه های معتبر پیش فروش منطقه ۲۲ توسط تیم ملک برتر ۲۲

پیش فروش ملک

در نتیجه پیش فروش ملک

نکته اول پیش فروش ملک

اگر قصد پیش خرید ملک دارید، هنگام امضای قرارداد از وضعیت ملک در خصوص در رهن بودن یا نبودن آن اطمینان حاصل کنید. چون در صورتی که مشخص شود که مجموعه ملک در رهن قرار دارد، ضمن آنکه تکلیف فروشنده به فک رهن را در قرارداد صراحتا قید می کنید، از بهای مورد معامله مبلغی حداقل معادل بدهی بانکی را حفظ کرده یا نزد خود نگه دارید.

نکته دوم پیش فروش ملک

کلاهبرداری از طریق پیش‌فروش مسکن برخلاف تصور برخی مردم فقط در مقیاس‌ها و ساختمان‌های کوچک اتفاق نمی‌افتد؛ بلکه گاه انبوه‌سازان نیز بنا به دلایل گوناگون از عمل به تعهدات خود یا ناتوان می‌شوند یا صرف‌نظر و فرار می‌کنند.

نکته سوم پیش فروش ملک

کسب اطمینان از صلاحیت شرکت‌ها موقع سرمایه‌گذاری، نکته‌ای مهم است که بعضی مردم به آن بی‌توجه هستند. اعتنا نکردن به صلاحیت شرکت‌ها و اغفال تبلیغات کاذب شدن، اشتباهی است که خریداران مسکن نه فقط در ایران که گاه در خارج از کشور نیز مرتکب می‌شوند و سرمایه خود را به باد می‌دهند.

نکته چهارم پیش فروش ملک

پیش خریدار باید در ابتدا از تعداد کل واحدهای مسکونی در ساختمانی که برای پیش فروش عرضه شده مطلع شود و بعد از آن، تعداد واحدهایی که پیش فروش شده را شناسایی کند.

اگر بیشتر از نیمی از واحدها به صورت قطعی پیش فروش شده بود برای انجام معامله کمی تامل کند. در برخی موارد، سازنده های که اغلب واحدها را قبل از ساخت پیش فروش کرده اند آنچنان رغبتی به انجام همه تعهداتشان ندارند.

نکته پنجم پیش فروش ملک

نکته مهم دیگر این است که قولنامه و یا قرارداد غیر رسمی که در دفاتر مشاور املاک تنظیم شود، به تنهایی اعتبار لازم را نداشته و پیش‌فروشنده موظف به تنظیم قرارداد رسمی هنگام عقد قرارداد در دفاتر رسمی و سپس انتقال سند رسمی بعد از اتمام پروژه است.

نکته ششم پیش فروش ملک

اگر فروشنده در اواسط پروژه‌ کار را به صورت نیمه کاره رها کند یا نقایصی در اجرای آن داشته باشد، خریدار یا خریداران میتوانند با مراجعه به دادگاه تقاضای صدور حکم به محکومیت به اجرا یا تکمیل تعهدات وی را بکنند.

بدون دیدگاه

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *